Monté par le comité scientifique de la Chaire Économie de la Transition écologique urbaine en partenariat avec le Programme des Nations Unies pour l'Environnement, ce troisième workshop scientifique a réuni chercheurs, acteurs économiques et professionnels de l’immobilier et de la ville afin d’analyser le fonctionnement économique de la chaîne de valeur des projets urbains et immobiliers, en mettant l’accent sur la perception, la répartition et la rémunération des risques entre les différents acteurs.
Dans un contexte de transition écologique et de transformation des modèles de production de la ville, les projets urbains mobilisent une diversité d’acteurs – collectivités territoriales, aménageurs, promoteurs, investisseurs, assureurs, architectes et bureaux d’études – intervenant à différentes étapes du cycle de vie d’un projet. Chacun est confronté à des risques économiques, financiers, climatiques, techniques, ou réglementaires, qu’il cherche à anticiper, gérer ou transférer. Pourtant, ces logiques restent souvent mal comprises entre les acteurs, ce qui peut générer tensions et incompréhensions au sein de la chaîne de valeur.
L’objectif de cette nouvelle édition est de mieux comprendre le comportement économique des acteurs impliqués dans les projets urbains, en analysant leur perception du risque et les stratégies mises en œuvre pour y répondre. Le workshop a permis d’éclairer les mécanismes de création de valeur dans les projets immobiliers et la manière dont cette valeur rémunère les risques assumés par les différents acteurs, en examinant leur rôle dans le financement et la conduite des opérations.
Il s’est déroulé sous la règle de Chatham House afin de favoriser un dialogue ouvert et constructif entre chercheurs, décideurs publics et praticiens.
Les échanges ont porté tout au long de la matinée autour de deux questions centrales :
Les discussions ont mis en évidence la fragmentation de la chaîne de valeur urbaine. Chaque acteur intervient à un moment spécifique du projet, avec ses propres contraintes, responsabilités et temporalités ainsi que ses risques spécifiques à porter. Cette organisation crée des incompréhensions entre maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre, aménageurs et investisseurs, notamment lorsque les objectifs environnementaux entrent en tension avec les équilibres économiques des opérations.
Un autre frein important réside dans le système assurantiel. Les mécanismes actuels privilégient les solutions déjà éprouvées et reproductibles, ce qui rend difficile l’assurance de projets innovants. Cette logique limite l’expérimentation, pourtant indispensable pour faire progresser la transition écologique dans le bâtiment et l’aménagement urbain.
Du côté des collectivités et des aménageurs publics, les participants ont souligné une équation économique de plus en plus difficile. La hausse du coût du foncier, les difficultés de commercialisation et l’affaiblissement des finances publiques réduisent les marges de manœuvre disponibles pour financer les ambitions environnementales. Ainsi, entre les intentions initiales, les arbitrages financiers et la réalisation effective des projets, les objectifs écologiques sont souvent revus à la baisse.
Les échanges ont aussi révélé une tension entre deux visions. Certains acteurs de la maîtrise d’ouvrage estiment qu’une accumulation d’exigences environnementales locales peut bloquer certains marchés immobiliers lorsque les coûts deviennent trop élevés. À l’inverse, plusieurs acteurs de la maîtrise d’œuvre défendent le maintien d’un haut niveau d’ambition, considérant que l’enjeu n’est pas de réduire les exigences mais de transformer les modèles industriels pour rendre possible une production urbaine à la fois décarbonée et économiquement soutenable.
Enfin, le workshop a mis en évidence un décalage majeur entre les périmètres d’action des acteurs et les véritables échelles écologiques. Les collectivités raisonnent à l’échelle administrative, les promoteurs à celle de l’opération, les investisseurs à celle du portefeuille d’actifs. Or, les enjeux écologiques dépassent ces frontières : ils concernent les continuités écologiques, les ressources territoriales ou encore les systèmes climatiques. Les bénéfices environnementaux produits par un projet dépassent donc souvent le périmètre de celui qui en finance l’effort initial.
La conclusion principale du workshop est que la valeur écologique ne peut être créée ni assumée par un acteur isolé. Elle suppose de nouvelles formes de coopération, un meilleur partage des risques et une reconnaissance plus claire des externalités positives. La transition écologique apparaît ainsi non comme une contrainte supplémentaire, mais comme une transformation collective des modèles économiques, des pratiques professionnelles et des cadres de gouvernance du projet urbain.
Ont participés : Géraldine AJAX (Directrice stratégie marketing, Espaces ferroviaires), Nicolas BAUDUCEAU (Directeur du Département Conseil, Prévention et Risques émergents, Caisse Centrale de Réassurance - CCR), Antoine BOURGUIGNON (Directeur Général de la Société du Grand Paris Immobilier), François BOURVIC (Directeur Général de Marne-Au- Bois SPL), Franck BOUTTÉ (Dirigeant Atelier Franck Boutté, Grand Prix de l'Urbanisme 2022), Nathalie CAILLARD (Présidente du directoire d'AMPERE Gestion, CDC Habitat), Isabelle CHESNEAU (Professeure en Ville et Territoires, ENSA Paris Malaquais-PSL), Gildas COUTURIER (Directeur du Développement Urbain et Résidences Spécifiques, Groupe CDC Habitat), Eymeric DE MONTAUZON (Président fondateur d’EPPC), Caroline DELGADO-RODOZ (Directrice Générale, OGIC), Jonathan DUWYN (Programme des Nations Unies pour l’Environnement), Sonia GUELTON (Professeure émérite en Urbanisme et Aménagement, Université Paris Est Créteil), François GRUSON (Architecte DPLG, Professeur, ENSA Paris- Malaquais – PSL), Pierre-Yves GUICE (Directeur Général, Paris La Défense), Thierry LAGET (Directeur général adjoint Groupe CDC Habitat, membre du Directoire), Élodie LE BRETON (Directrice Stratégie durable, GA smart Building), Renaud LE GOIX (Professeur en Géographie, Université Paris Cité), Ingrid NAPPI (Titulaire et Directrice Scientifique de la Chaire), Xavier LÉPINE (Président, IEIF), Julia PFERTZEL (Directrice développement - Architecture Augmentée - Groupe Patriarche), Marion PERNEY (Consultante et Chargée de mission auprès de la Chaire ETEU, Docteure en Génie Urbain, Université Gustave Eiffel), Julien ROUSSEAU (Dirigeant, Fresh Architectures), Abdelkader SLIFI (Enseignant-chercheur en économie, Université Paris Dauphine - PSL) et Marcus ZEPF (Président du Comité Scientifique de la Chaire ETEU, Professeur en Urbanisme, École d’Urbanisme de Paris).
Comité d’organisation et d’orientation scientifique : Bruno BARROCA, Isabelle CHESNEAU, Jonathan DUWYN, Sonia GUELTON, François GRUSON, Renaud LE GOIX, Ingrid NAPPI, Marion PERNEY, Abdelkader SLIFI et Marcus ZEPF.