Ingrid Nappi professeur fondatrice et titulaire de la Chaire, a été invitée à introduire la journée dans une allocation d’ouverture dédiée à la nouvelle équation économique de la production du logement et de la régénération urbaine.
En tant qu’économiste de l’immobilier et du projet urbain, elle a pu largement revenir sur la question des nouvelles contraintes économiques et financières (hausse des taux d’intérêt de court terme en lien avec les politiques monétaires de la BCE combinée à la hausse des taux d’intérêt des dettes souveraines de long terme) qui affectent toutes deux à la fois d’une part les montages financiers de court terme des opérations de promotions immobilière ou de marchands de biens, les crédits relais des ménages et d’autre part le pouvoir d’achat et les conditions d’emprunts à long terme des ménages.
Pour les promoteurs immobiliers, la hausse des coûts de construction et de la charge financière accroit automatiquement le prix de revient des opérations immobilières, grevant leur marge commerciale alors que les charges foncières ne baissent pas, résultat d’une période exceptionnelle de hausse des prix immobiliers entre 2002 et 2022. Conjointement la hausse des taux souverains (OAT 10 ans) en lien avec la dégradation de la notation de la dette souveraine par les agences de notation (du fait de l’instabilité politique et budgétaire) entraine automatiquement une dévalorisation de la valeur des actifs immobiliers détenus en patrimoine et une baisse de fait des prix de demande des investisseurs.
L’équation économique et financière devient donc complexe. La crise du logement est générale et vient gripper toute la chaîne de valeur.
D’autre part, les nouvelles contraintes foncières, liées aux risques climatiques et risques assurantiels nécessitent de revisiter la chaîne de valeur de la production du logement et des quartiers de villes en prenant en compte de nouveaux indicateurs de production au-delà des indicateurs traditionnels en valeur absolue des mises en chantier de logements. Ces indicateurs en valeur relative reflèteraient davantage les nouveaux enjeux de l’économie de gestion des stocks immobiliers (vacances, transformations du parc existant, etc.). « D’une économie de flux (mises en chantiers de logements) on est passé majoritairement à une économie de gestion des stocks existants avec les enjeux de régénération urbaine et de reconversion d’immeubles existants et de transformation d’immeubles inadaptés aux nouveaux aléas climatiques ».
Avec un constat clé : la nécessité - après plus de 25 années de raisonnements de court terme reposant sur les TRI et autres indicateurs financiers de gestion d’actifs, dans un contexte d’absence d’inflation et de taux bas exceptionnels - de raisonner en coût global en prenant en compte le temps long de l’urbain, et en intégrant la valeur écologique et écosystémique de l’immeuble.
Au-delà de la « valeur verte », valeur financière basée principalement sur les économies d’énergie pour l’investisseur, et de la « valeur d’usage » centrée sur les besoins des occupants, il est essentiel de considérer également la valeur que l’immeuble apporte à son écosystème urbain (préservation des ressources naturelles existantes, réseaux de mobilités urbaines, réseaux d’énergie, services aux habitants, immeubles refuge en cas de chaleur extrêmes, etc.) et vice versa.
Enfin, le “bâtiment augmenté” de demain, concentré d’innovations et de technologies de pointes ne sera plus seulement un immeuble de logements ou d’hébergements, mais deviendra un élément complexe d’un nouveau maillage et écosystème urbain. Il reposera la question de l’obsolescence technologique et économique de l’immobilier et amènera certainement à revisiter la question et les enjeux de la propriété immobilière.
En résumé, changer d’échelle et d’horizon temps !!
« La crise devient une opportunité d’innover, de bousculer les idées, de partager les savoirs-faires et d’apprendre du collectif dans un nouveau contexte économique et financier contraint. C'est ce que nous entreprenons dans nos séminaires d'enseignement et de recherche. »